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Taxation des plus-values immobilières en 2011

Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur la taxation sur les plus-values immobilières sans jamais oser le demander

Vous venez de vendre votre appartement ou votre maison ? A priori, si vous l’avez acheté il y a quelques années (et pourquoi pas quelques mois), vous allez réaliser une plus-value immobilière, c’est-à-dire un différentiel positif entre le prix auquel vous avez acheté votre bien le prix auquel vous allez le revendre aujourd’hui. C’est plutôt une bonne nouvelle en soi, sauf qu’il y a un bémol à cette belle histoire : Vous allez devoir payer la taxe sur la plus-value immobilière, sauf si vous bénéficiez d’une exonération, notamment si vous vendez votre résidence principale.

Plus-value immobilière

La première question à se poser est de savoir si vous êtes imposable au tître de la taxation sur les plus-values immobilières ?

La réponse est oui, si vous êtes domicilié en France, quelle que soit la situation du bien que vous vendez (en France ou à l’étranger), sauf dérogations résultant de conventions internationales.

Quelles sont les conditions pour qu’il y ait plus-value immobilière ?

1. Il doit s’agir d’une cession à titre onéreux (vente ou échange) et non gratuite (succession ou donation);
2. La vente doit porter sur un bien ou des droits immobiliers (par exemple : votre logement ou votre résidence secondaire) ou sur des titres de sociétés immobilières (SCI). La cession peut porter sur des immeubles bâtis ou non bâtis ou sur des terrains à bâtir, quelle que soit d’ailleurs la nature des biens cédés, usufruit ou nue-propriété par exemple ;
3. La vente ne doit pas faire l’objet d’une exonération.
4. La plus-value ne doit être ni nulle ni négative.

Dans quels cas puis-je bénéficier d’une exonération de taxe sur la plus-value immobilière ?

La cession de résidence principale
Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, villa, chalet), la vente d’une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.

L’exonération s’applique aussi aux dépendances de la résidence principale, à condition qu’elles soient cédées en même temps que celle-ci.

Le bien détenu depuis au moins quinze ans
Cette exonération résulte en fait du calcul de la plus-value imposable qui subit un abattement de 10% par an à partir de la sixième année. Il en résulte un abattement de 100% au-delà de 15 ans, donc une plus-value imposable égale à zéro. C’est la raison pour laquelle on parle d’exonération de plus-value pour les biens détenus depuis plus de 15 ans.

Le délai de 15 ans se calcule de date à date ; on ne tient pas compte des fractions d’années. La date retenue est en principe celle de l’acte de vente définitif (pour les immeubles acquis achevés ou en l’état futur d’achèvement), ou bien celle de la donation ou celle du décès pour les biens reçus par succession.

Attention : pour les logements que le vendeur a fait construire, le délai part de la date du début des travaux, attestée en principe par la date de déclaration d’ouverture de chantier.

Le prix de vente n’excédant pas 15 000 €
Cette exonération vise donc les biens de faible valeur. Il pourra s’agir d’une cave ou d’un parking par exemple. Notez que si le bien vendu est détenu par des époux, le seuil des 15 000 € s’apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté.

La plus-value immobilière résulte d’une expropriation
Cette plus-value est totalement exonérée, sous deux conditions :

1. Déclaration d’utilité publique. L’expropriation est réalisée à la suite d’une déclaration d’utilité publique sans tenir compte de la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d’expropriation). Sont donc exclues les cessions volontaires aux collectivités locales ;

2. Remploi de l’indemnité par l’acquisition. L’exproprié procède au remploi intégral de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs biens immobiliers dans un délai de un an à compter de la date du paiement de l’indemnité.

Bon à savoir : les plus-values réalisées à l’occasion d’une acquisition amiable par la commune ou l’Etat d’un bien exposé à un risque naturel majeur et prévisible (avalanche, crues torrentielles…) bénéficient également de l’exonération dans les mêmes conditions.

Vente de la résidence en France des non-résidents européens
Les Français et les ressortissants d’Etats membres de la Communauté européenne, de la Norvège ou de l’Islande, installés à l’étranger, sont exonérés de l’impôt sur la plus-value lors de la cession de leur résidence en France. A compter du 1er janvier 2011, ils ne bénéficient que d’une seule cession exonérée (contre deux auparavant sous certaines conditions).

Comment calculer le montant de la plus-value immobilière

Le calcul de la plus-value imposable se distingue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C’est sur la base de la plus-value imposable que l’imposition sera calculée.

Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé.

Plus-value brute = Prix de vente corrigé – Prix d’acquisition corrigé

Prix de vente corrigé
Le prix de vente est le prix auquel la transaction a eu lieu, c’est-à-dire le prix indiqué dans l’acte définitif de vente.

On majore le prix de vente des charges et indemnités que l’acquéreur vous doit (si elles sont mentionnées dans l’acte de vente).

Ainsi par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d’éviction et que l’acquéreur s’engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l’indemnité.

On diminue le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Citons par exemple le coût des diagnostics, les frais de mainlevée d’hypothèque grevant l’immeuble ou bien encore le montant de la TVA acquittée par le vendeur à l’occasion de la cession.

Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures.

Conseil : le prix du mobilier n’étant pas pris en compte dans la détermination de la plus-value imposable, vous pouvez vendre à part les meubles du logement. Mais il faut justifier ce prix (factures, inventaire de commissaire-priseur, etc.). Mentionnez la vente des meubles dans le compromis de vente du logement.

Prix d’acquisition corrigé
Le prix d’acquisition est le prix d’achat effectivement payé par le cédant, c’est-à-dire le prix indiqué dans l’acte définitif de vente.

A noter : en cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession et sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit.

On majore le prix d’achat :

– des frais d’acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix. Vous pouvez retenir les frais de notaire pour leur montant réel s’il est supérieur à 7,5%. En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5% n’est pas possible et on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel.
– du montant des travaux que vous avez réalisés sur le bien, à condition de pouvoir en justifier par la production de factures émanant d’entreprises.
Bon à savoir : si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n’êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. Au final, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d’achat peut être majoré forfaitairement de 22,5%.

Ce prix d’achat majoré est soustrait du prix de vente éventuellement corrigé, pour obtenir la plus-value brute.

La plus-value imposable
La plus-value imposée est la plus-value brute à laquelle on applique un abattement de 10% par année au-delà de la cinquième année de détention. On tient compte des années pleines.

Si vous avez acheté un bien en juin 1998 et que vous le revendez en mars 2010, on retient 11 années, soit un abattement de 60%.

Par ailleurs, quelle que soit la durée de détention du bien, vous avez droit à un abattement général de 1 000 euros, sans condition.

A noter : si l’immeuble vendu est détenu par des époux, l’abattement de 1 000 € s’applique deux fois, même s’ils sont mariés sous le régime de la communauté universelle.

Comment calculer le montant de la taxe sur la plus-value immobilière ?

Une fois la plus-value calculée, reste à savoir combien vous allez payer d’impôt. Là encore, c’est très simple. A partir du 1er janvier 2011, la plus-value nette est imposée à hauteur de 31,3%, contre 28,1% jusqu’à présent. L’imposition se décompose de la façon suivante :

19% de taxation. La loi de finances pour 2011 a en effet porté le taux de 16% à 19%, et ce pour les ventes réalisées à partir du 1er janvier 2011 ;
12,3% de prélèvements sociaux (CSG pour 8,2%, CRDS pour 0,5%, prélèvement social pour 2,2% et deux contributions additionnelles au prélèvement social de 1,1% et 0,3%). Ici aussi, ce pourcentage de 12,3%, qui est de 12,1% jusqu’au 31 décembre 2010, résulte de la loi de finances pour 2011.

Comment payer la taxe sur la plus-value immobilière ?

La déclaration et le paiement ont lieu au moment de la vente chez le notaire, et font l’objet d’une déclaration spécifique que le notaire effectue pour votre compte. Par conséquent, le vendeur reçoit le prix du bien, net d’impôt, et est déchargé des soucis de la déclaration.

La rémunération du notaire pour la déclaration et le paiement de l’impôt sur la plus-value, telle qu’elle est prévue par le tableau qui prévoit le coût des formalités accomplies par les notaires, est de 65.48 € TTC. Ces frais sont à la charge du vendeur.

Bon à savoir : lorsque la plus-value est exonérée, il n’y a pas lieu d’établir de déclaration. L’acte de vente doit simplement préciser la nature et le motif de l’exonération ou de l’absence de taxation.

La calculette spéciale taxation sur la plus-value immobilière

Si vous voulez calculer le montant de la plus-value immobilière et donc de la taxe que vous allez devoir payer, je vous recommande d’utiliser cette calculette proposée par le site par le site pap.fr


Publié le 19 janvier 2011 par Manuel

7 avis sur Taxation des plus-values immobilières en 2011

  • Youn

    Très exhaustif cet article !
    En revanche si on achète et vend « trop » de résidences principales dans des délais rapprochés, on n’échappe plus à l’exonération sur la plus-value. En effet les impôts considèrent qu’on devient un professionnel …

  • Merci de cette précision Youn, effectivement tout est question de mesure… Acheter et revendre sa résidence principale tous les 6 mois, ça devient un business.

    A noter que la taxation de la plus-value sur la résidence principale pourrait être taxé prochainement. C’est en tout en discussion dans le cadre de la loi de Finance 2011 (La rumeur court sur l’apparition sur la plus-value sur la résidence principale dans le cas où celle-ci aurait une valeur supérieure à 1.2 million d’euros)

    Affaire à suivre…

  • François

    J’ai revendu en 2009 un ensemble immobilier détenu depuis 14 ans. Le Notaire a régler la plus value. Cet ensemble a été acheté 100.000 Euros en 1995 et revendu 800.000 en 2009. Je n’ai pas eu de revenu professionnel en 2009 , année déficitaire sur mon bilan et j’ai pu bénéficier du bouclier fiscal. Je viens de recevoir des services fiscaux une taxation sur le reste de la plus value qu’ils considerent comme mes revenus sur 2009! On veut me taxer 2 fois. Est ce légal??

  • Alain Ben Lenine

    @François.
    je ne sais pas si c’est légal, mais ce serait au minimum moral. De combien à augmenté le SMIC de ceux qui construisaient ces maisons entre 1995 et 2009 (et encore, s’ils étaient déclarés, mais c’est sûrement pas votre problème)? de 700 % ? En Espagne, ça commence à bouger, entre autre, à cause du prix des logements et des loyers pour les plus modestes. Va falloir planquer des lingots en Suisse …

  • Malgré cette taxation sur les plus-values, l’investissement locatif peut rester très rentable, d’autant qu’avec la nouvelle loi de défiscalisation à Nantes, Grenoble, Toulouse… en BBC, on peut faire jusqu’à 22% d’économie d’impôt.

  • Bravo pour ce billet assez complet qui souligne l’un des aspects de la fiscalité patrimoniale que peuvent rencontrer les propriétaires en France. La Loi Grenelle 2 est une avancée fantastique pour maitriser les énergies, réduire les émissions de co2 et ne pas payer plus cher. Malheureusement, son application par la RT2012 n’est pas entièrement fidèle au respect des deux derniers points. En conséquence, le futur Diagnostic de Performance Energetique pourra pénaliser des résidents selon la région où ils se trouvent. Certains verront leur patrimoine passer d’un classement C à D après 2012, ce qui dévalorisera leur bien. N’est pas une forme de taxe cachée?

    Enfin, les « anti-nucléaires impatients » souhaitent interdire toute les innovations thermiques en électricité alors que des solutions photovoltaïques, éoliennes… vont progressivement produire de plus en plus d’électricité « non nucléaire ». Si vous l’acceptez, rejoignez-nous afin de rendre la liberté de choix du mix énergétique aux français ici en pesant dans les décisions de l’association: http://www.equilibredesenergies.org/01-07-2011-ufc-que-choisir-a-demontre-le-manque-de-fiabilite-du-diagnostic-de-performance-energetique

  • Paul

    Pour information, la taxation sur les plus-values immobilières suite à la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif vient de changer ce 24 août 2011.
    L’abattement de 10% au bout de la cinquième année de détention n’est plus d’actualité.

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