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Déduction des intérêts d’emprunt immobilier

Avec les niveaux de prix atteints ces dernières années dans l’immobilier, toutes les réductions sont bonnes à prendre. Seulement pour bénéficier de toutes les remises possibles, il faut être bien informé. Et là, on s’aperçoit couramment que beaucoup d’acheteurs ne sont pas toujours bien au fait de tous les avantages (fiscaux en particulier) auxquels ils peuvent prétendre. Ainsi, la fameuse déduction des intérêts d’emprunt immobilier dont on a beaucoup parlé lors de sa mise en place reste finalement mal comprise du grand public. Alors comment faut-il procéder pour en bénéficier et que faut-il attendre de cette réduction fiscale ?

déduction intérêts d'emprunt immobilier 2008

Cette mesure, instaurée à l’été 2007 et détaillée dans Bulletin Officiel des Impôts du 10 avril 2008, offre un gain financier appréciable aux nouveaux propriétaires. Seuls ceux qui ont acheté à compter du 6 mai 2007 peuvent en profiter.

Qui peut bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt immobilier ?
Célibataires ou couples, tous les particuliers qui financent leur résidence principale à crédit sont concernés. Si un seul des époux détient le logement alors que le couple est soumis à une imposition commune, la déduction est pleinement applicable. Idem pour les partenaires pacsés.
À noter : La déduction s’applique à tous les achats de résidence principale (première, deuxième ou troisième acquisition par exemple).

Les opérations concernées
Les achats dans l’ancien, le neuf, les acquisitions de terrains et la construction de maison individuelle, les achat-revente avec crédit-relais, les acquisitions de logements nécessitant des travaux, la transformation de bureaux ou de locaux d’activité en logement. Les éventuels travaux doivent être financés par le crédit qui finance le bien.

À savoir : Dans l’ancien, les logements doivent correspondre aux critères minimum de surface et d’habitabilité (logement décent).

À noter : Si vous occupez le logement à titre de résidence principale pendant par exemple trois ans et que vous le louez ensuite, la déduction s’appliquera sur les trois premières années.

La date
La mesure concerne les achats de résidence principale réalisés à compter du 6 mai 2007. Dans l’ancien : Le fisc prend en compte la date de signature de l’acte authentique passé devant notaire. Dans le neuf (vente sur plans) : C’est la date de premier versement des fonds (ces logements se paient au fur et à mesure de l’avancement des travaux) qui marque le point de départ de la déduction. Mais l’acquéreur peut choisir, sur demande auprès du fisc, de profiter de la déduction à compter de l’année d’achèvement ou de livraison. La construction d’une maison : C’est la date de mise à disposition des fonds par la banque qui est prise en compte. Si le terrain a été acheté avant le 6 mai 2007 et que la construction a démarré après cette date, les intérêts d’emprunt liés au financement du terrain sont inclus dans la déduction.

À noter : Pour les crédits-relais, la date de prise en compte est celle du déblocage des fonds.

Les prêts concernés
Tous les emprunts immobiliers qui financent une résidence principale sont pris en compte (fixe, révisable, amortissable, in fine, crédits-relais, etc.). Important : La déduction est cumulable avec tous les aides qui financent une résidence principale (prêt à taux 0 % et prêt à taux 0 % majoré, 1 % logement, épargne-logement, Pass-Foncier, etc.).

À noter : Les frais d’assurance ne sont pas concernés par la mesure.

Les gains de la déduction des intérêts d’emprunt immobilier
Vous déduisez 40 % des intérêts la première année de remboursement, puis 20 % par an chacune des quatre années suivantes, dans la limite de 3.750 € d’intérêts par an pour une personne seule et de 7.500 € d’intérêt par an pour un couple marié, plus 500 € par personne à charge.

À noter : Ces montants sont doublés pour les foyers fiscaux comptant au moins une personne handicapée.

Pour un célibataire, la déduction maximum atteint 1.500 € (40 % de 3.750 €) la première année, puis 750 € (20 % de 3.750 €) par an pendant les quatre années suivantes.
Pour un couple, la déduction passe à 3.000 € (40 % de 7.500 €) toujours la première année plus 200 € par personne à charge (40 % de 500 €). Les années suivantes, le couple déduit 1.500 € (20 % de 7.500 €) plus 100 € (20 % de 500 €) par personne à charge.

À noter : Les particuliers non imposables reçoivent un chèque du Trésor public. Si le montant du crédit d’impôt dépasse l’impôt dû, le fisc reverse la différence au bénéficiaire.

Exemple : Un couple avec deux enfants emprunte 180.000 € sur 20 ans à 5 % en mars 2008.

Année de paiement des intérêts 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Total des intérêts payés 7.417 € 8.650 € 8.363 € 8.061 € 7.744 € 1.259 €
Montant du crédit d’impôts 2.967 € 1.992 € 1.673 € 1.612 € 1.549 € 252 €
Source : Anil

Comment déclarer ?
Vous avez acheté votre résidence principale après le 6 mai 2007 ? Vous reportez le montant des intérêts d’emprunt en zone UH de la déclaration d’impôts n° 2042. Puis le fisc détermine les gains.

Les justificatifs pour bénéficier de la réduction
Vous n’avez pas besoin de fournir de justificatifs. Mais vous devez les conserver pour pouvoir les présenter si le fisc le demande. La liste :
• Une copie de l’acte authentique d’achat du logement
• L’engagement de l’occuper à titre de résidence principale
• Le tableau d’amortissement ou l’échéancier de remboursement
• Le cas échéant, les factures des travaux
• Dans le neuf ou en cas de construction d’une maison, le bénéficiaire doit joindre une lettre par laquelle il s’engage à faire du logement sa résidence principale (alors qu’il ne l’occupe pas, les travaux n’ayant pas démarré ou étant en cours de réalisation). Ce courrier doit également contenir la date de première mise à disposition des fonds, la date de la première échéance de remboursement, la date l’adresse de l’ancien et du nouveau logement et la date limite d’affectation du nouveau logement à la résidence principale (au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la souscription du prêt).

Important : En cas d’oubli de déclaration des intérêts, le bénéfice de la déduction peut être demandé par courrier au centre des impôts. C’est bon à savoir si vous êtes un peu tête en l’air ;)

source : pap

[Edit du 01/10/2008] Quelques précisions complémentaires sur la déduction des intérêts d’emprunt immobilier

Comme toute loi, il n’est pas toujours facile de bien comprendre toutes les subtilités du texte. Etant moi-même directement concerné par ce sujet, j’ai creusé la question pour répondre à quelques points d’interrogation.

Suis-je pénalisé en terme de déduction si j’achète en fin d’année plutôt qu’en début d’année ?

Bonne question, car pour la première année la déduction est de 40% alors on pourrait s’inquiéter de savoir si on parle d’année civile ou bien si le calcul se fait sur une année glissante. Pour répondre à cette interrogation, rien de mieux qu’un bon exemple :

Un contribuable a souscrit un prêt en novembre 2008. Si sa première échéance de remboursement intervient au 10 décembre 2008, il aura droit au crédit d’impôt au titre de chacune des années de la période 2008-2013 , soit 6 années civiles. Cependant au titre de la dernière année, seuls les intérêts versés au titre des onze premières mensualités pourront ouvrir droit au crédit d’impôt.

Donc, comme vous pouvez le voir, que vous achetiez en début ou en fin d’année cela n’a pas d’incidence sur vos droits à déduire les intérêts d’emprunt. Ouf :)

Que se passe-t-il en cas de crédit relais ?

Lorsque le contribuable contracte successivement deux emprunts pour l’acquisition d’un même logement – cas d’un prêt  » relais  » destiné à financer l’acquisition du nouveau logement dans l’attente de la revente de l’ancien -, le propriétaire peut prendre en compte les intérêts versés au titre de l’ensemble de ces deux prêts, dans la limite des cinq premières annuités. Le point de départ de ces annuités s’entend donc de la date de mise à disposition des fonds par le prêteur au titre du premier des deux prêts.

Existe-t-il un avantage spécifique si j’ai un enfant à charge ?

Oui, il existe effectivement une majoration pour enfant à charge. Les sommes précitées sont majorées chaque année de 500 euros par personne à charge. Cette majoration est ramenée à 250 euros lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.


Publié le 1 août 2008 par Manuel

22 avis sur Déduction des intérêts d’emprunt immobilier

  • Si vous voulez savoir quel montant d’intérêt d’emprunt vous pouvez déduire de vos impôts, vous pouvez utiliser cette calculette très pratique proposée sur le site immobilier Logis neuf.

  • Salut Manuel,

    OK, je peux déduire les intérêts d’emprunt du prêt relais. Mais si j’ai choisi un prêt relais « in fine » comment faire ? Ma charge de prêt relais n’apparaitra qu’à la vente de mon bien ou au bout du délai max de 24 mois.

    Merci de ta réponse.

    Virgile

  • Salut Virgile,

    Si tu as souscrit un prêt in fine, cela signifie que pendant la durée de ton crédit tu ne vas rembourser que des intérêts. Tu peux donc les déduire normalement de tes impôts selon la règle indiquée ci-dessus.

    Il faut juste ne pas oublier de provisionner le montant du capital que tu devras rembourser en une seule fois à la fin de ton prêt in fine. Dans ton cas, comme il s’agit d’un crédit relais, le remboursement sera à priori effectué à l’aide des fonds que tu vas récupérer lors de la vente de ton logement actuel, mais je te conseille d’économiser un peu plus par sécurité… Par les temps qui courent on n’est jamais trop prudent ;)

    Voilà j’espère avoir répondu à ta question.

  • christelle

    j’aimerai savoir a quel date sont payees les interets d’emprunt

  • Tout dépend de la nature de ton crédit immobilier.

    Pour un crédit immobilier amortissable classique, les intérêts sont dégressifs et remboursés mensuellement.

    Pour un crédit in fine, tu rembourses uniquement des intérêts chaque mois et à la fin tu rembourses le capital en une seule fois.

    Enfin, dans le cas d’un crédit-relais, tu as 2 options :

    1) Soit tu rembourses chaque mois les intérêts du crédit-relais. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais est parfois lourde à supporter, car tu dois aussi faire face aux charges de remboursement de ton prêt amortissable de ton futur bien (et éventuellement de ton bien à vendre si tu ne l’as pas déjà soldé).

    2) Soit tu souscris un prêt-relais avec franchise totale (parfois appelé crédit-relais in fine). Ce montage est conçu pour réduire tes charges mensuelles le temps que tu vendes ton bien. Les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois au moment où tu soldes ton crédit-relais. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture plus lourde. Attention, cette période de franchise totale peut s’étendre jusqu’à 12 mois maximum.

    Voilà j’espère que cela répond à ta question ;)

  • claude

    bonjour,
    sur un pret relais de 12 mois mes interet son de 6000E comment le calcul est fait pour les 5 annee a venir vis a vis de la declaration impot
    merci

  • Bonjour Claude,

    Si tu es célibataire, la 1ère année tu pourras déduire 1500 euros de tes impôts, puis 750 euros les 4 années suivantes (le double si tu es en couple). Sur ta déclaiation d’impôts, il te suffit d’indiquer le montant des intérêts d’emprunt dans la zone UH prévue à cet effet.

  • xavier

    Bonjour,
    Jeune couple avec un enfant, nous avons acheté une maison neuve (moins de cinq ans) en novembre 2008. Actuellement en prêt relais, nous vendrons notre appartement en juillet 2009 et nous n’habiterons la maison qu’en juillet 2009 au titre de résidence principale (donc au 1er Janvier 2010 pour l’administration fiscale).
    Puis-je avoir droit à cette déduction pour 2008 étant donné que le bien acheter n’est pas ma résidence principale pour 2009 mais le sera en 2010 ?

  • marcello

    Mon fils a fait construire une maison qui a été livrée en septembre 2008. Il pense faire démarrer la première annuité pour le remboursement à cette date-là, au moment où les mensualités sont maximales. Il n’a rien déclaré pour 2008, estimant qu’il devait attendre une année complète, c’est à dire la déclaration des revenus 2009 au printemps 2010. Que doit-il faire?

  • jojo

    J’ai fait un prêt à mon fils pour l’achat de son appart. Dois-je déclarer les intérêts de ce prêt « familial » ? et lui peut il déduire ces intérêts d’emprunt selon la loi actuelle ?

  • juju49

    j ai acheter une maison le 09 decembre 2008 donc j ai commencer a payer mes interets en decembre 2008,ce qui fait tres peu d interets a declarer donc puis je attendre l annee suivante pour declarer mes interets payees tout le long de l annee 2009 afin de maximiser le credit d impot??et faut il declarer ses interets chaque annee ou la premiere suffit elle???merci de me repondre je ne trouve pas de reponses sur le net

  • Nathalie

    Je voudrais savoir sur quelle année fiscale doit-on commencer à déduire les intérêts des emprunts ?
    Ceci car je reçois aujourd’hui de la part des impôts un redressement fiscal basé sur le fait que j’ai déclaré des intérêts d’emprunts 1 année trop tôt.
    En fait, j’ai souscrit un prêt pour l’achat de ma résidence principale en 02/2008 et j’ai commencé à payer ma 1ère mensualité en 04/2008 ; j’ai porté sur ma déclaration de revenu faite en 03/2008, donc pour « l’avis d’impôt 2007″, les intérêts d’emprunts allant de 03 à 12/2008.
    Le fisc m’indique que j’aurais dû attendre la déclaration d’impôt 2008 c’est à dire ma déclaration fiscale faite en 03/2009 pour commencer à déduire mes intérets d’emprunts payés à partir de 04/2008.
    En résumé, pour le fisc je n’avais rien à déduire sur l’année 2007 déclarée en 03/2008, j’aurais dû attendre 1 an de plus.
    Pouvez-vous me confirmer celà ?

  • Les impôts ont raison Nathalie : Comme tu as commencé à rembourser ton prêt immobilier en 2008, c’est sur la déclaration d’impôts de 2009 (portant sur les Revenus perçus en 2008) que tu aurais dû déclarer les intérêts que tu as payé en 2008.

  • mattie

    bonjour, j’ai un soucis. J’ai signé mon compromis de vente fin 2009 mais signé l’acte authentique le 09/01/2010. La mise à dispo des fonds de la banque le 06/01/2010. J’ai appelé les impots, elle m’a dit de tenir compte de l’offre de prêt pour pouvoir declarer ou non sur mes revenus 2010. Donc si je l’écoute c’est bon mais si je regarde les infos sur internet, je dois tenir compte de l’acte authentique ?!! je m’y perds. De plus, pour 9 jours, est-ce que le FISC peut me réclamer quelque chose ?? merci de votre aide

  • lou

    Bonjour, je viens de m’apercevoir que l’on pouvez déclarer ses intérêt immobilier pour l’achat d’un premier bien acheter en 2007 , je viens d’envoyer une rectification aux impôt pour l’annee 2008 et 2009
    Croyez vous que les impôts vont me répondre favorablement et me rembourser les 20 pour cent.

  • sabrina

    nous avons fait construire ! ouverture du chantier en octobre 2009 réception de la maison en juillet 2010 mais non achevée à l’habitation. Début du remboursement du prêt en novembre 2010 (de novembre 2009 à octobre 2010 paiement de frais intercalaires pour déblocage des fonds).
    Sur mes impôts pour cette année est-ce que je dois noter les intérêts de novembre et décembre 2010 ? et l’année prochaine ceux de 2011 et ainsi de suite pour les autres années et pour ceux de 2015 uniquement ceux versés de janvier à octobre?????

  • helene

    bonjour,j’ai acheter un appartement avec mon concubin (nous ne sommes ni mariés,ni pacses),nous recevons donc chacun notre propre declaration?Je voulais savoir si pour notre pret immobilier (qui est a nos deux noms) s’il fallait qu’un seul de nous deux declare les interets payes ou si nous pouvons les declarer tous les deux chacun sur notre propre declaration, sachant que l’emprunt est a nos deux noms

  • Sandrine

    Bonjour, oui effectiven vs pouvez partager les intérêts, on la fait et on ni marie, ni pacser.

  • AnnSoSimon

    Bonjour,

    Pour la 2ème année nous devions avoir un crédit d’impôt pour les intérêts d’emprunt pour notre construction (terrain acheté en 2007).
    Donc cette fois 20 %.
    Sauf que cette année je n’ai pas fait attention j’ai mis les intérêts payés dans la mauvaise case, dans la case pour les maisons BBC 2005 acquis après le 01/01/2009… Du coup on a perçu 40 %.
    Franchement je n’ai pas fait attention dans la mesure où cette année nous payons des impôt, du coup notre crédit d’impôt n’était pas exorbitant…

    Sauf qu’il y a 3 semaines le centre des impôts nous a demandé des pièces justificatives…
    Et hier nous avons reçu un recommandé nous disant que nous avons perçu 40 % au lieu de 20 %… Soit 2 300 € au lieu de 1 150 €…
    Donc nous leur devons 1 150 € + 115 € « de punition » désolé je trouve que s’en ait une…
    Donc on devrait recevoir un avis de sommes à payer courant mai 2012… Pour leur payer un mois de salaire…

    IL n’existe pas de texte permettant de faire valoir qu’il s’agit d’une erreur afin d’avoir un dégrèvement partiel (voir total mais je n’y crois pas) de ce montant ????

    Si j’avais fait ma déclaration sur papier je n’aurai pas fait l’erreur car c’est bien clair, on voit bien les 2 lignes… Par contre sur la déclaration via INternet c’est pas trop clair… Si j’avais sû je l’aurais faite sur papier….

    SI vous aviez des réponses, car je cherche je cherche mais rien….

  • marjorie

    Petite question qui a son importance.
    Offre de pret emise le 17/12/2010, je dois attendre le delais de 11 jours et temps d acheminement du courrier pour acceptation du pret, donc retour des documents debut janvier 2011, déblocage des fonds le même mois, et signature chez le notaire en mai 2011.
    Puis deduire les interets d’emprunts???

    merci

  • nicole

    suite a un pret relais en 2009 j avais 12000€ d interet a déduire mais le montant est plafonne a 7500€ le solde soit 4500€ j en ai pas tenu compte l année suivante. j ai oublié . est ce que j aurais pu les deduire sur ma prochaine declaration. j attends votre reponse

  • Manuel

    Bonjour,
    je reviens sur cette déduction d’intérêts d’emprunt de 2007: nous avons acheté un ancien hôtel et maison attenante pour notre résidence principale le 28 avril 2007 (date de l’acte authentique…); par contre 1/ l’ensemble était non habitable et nous avons dû faire un changement de destination (2 mois), 2/ puis 4 mois de travaux pendant lesquels la maison n’était pas habitable. 3/ Le dépôt aux hypothèques est intervenu en juillet 2007. Nous avons par la suite fait un 2d emprunt pour compléter l’emprunt principal.
    Question => Nous n’avons pas fait cette demande de déduction sur nos intérêts d’emprunt. Est-ce un tort? Pensez-vous que nous avions des arguments pour? Aujourd’hui 2015, pouvons-nous encore faire une demande si ça vous semble justifié?
    Merci pour votre réponse. SIncèrement

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