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Pourquoi les taux d’intérêts immobiliers ne baissent pas ?

Alors que les courtiers en prêts immobiliers s’attendaient tous à une baisse des taux d’intérêts à la rentrée de Septembre, on constate aujourd’hui qu’ils stagnent désespéremment. Pourtant, le taux du rendement de l’OAT (obligations assimilables du trésor) à 10 ans, qui sert de référence pour l’évolution pour fixer les taux des crédits immobiliers, a sensiblement baissé depuis le début de l’année. Explication d’une baisse attendue qui n’arrive pas (encore)…

Photo d'une calculatrice

Pour comprendre pourquoi les taux d’intérêt immobiliers ne baissent pas, alors qu’ils le devraient, il faut analyser le contexte actuel dans le secteur bancaire.

Début le mois d’Avril, le taux de rendement de l’OAT à 10 ans a diminué de 0,8 point , baisse qui aurait dû être répercutée, au moins partiellement, sur les taux d’intérêts immobiliers.

Mais alors, pourquoi les banques ne baissent pas les taux des crédits immobiliers ?

Tout d’abord, les banques ne s’alignent plus seulement sur l’OAT 10 ans pour fixer leurs taux de prêt immobilier. Elles se financent également à court terme (Euribor), y compris pour les taux fixes. Or ces taux à court terme ont plutôt stagné ces 6 derniers mois, atténuant l’effet de la baisse de l’OAT 10 ans.

Au-delà de cela, pourquoi une telle frilosité de la part des banques ? Les incertitudes persistantes sur la dette de certains pays de la zone Euro poussent les banques à anticiper de nouvelles difficultés en se constituant des réserves. La directrice générale du FMI Christine Lagarde les y incite d’ailleurs : elle appelle à un renforcement rapide des fonds propres des banques européennes, de l’ordre de 200 milliards, « pour éviter une contagion ».

De manière moins conjoncturelle, les banques sont également obligées de respecter les dispositions de l’accord Bâle III. Pour cela, il leur faut augmenter leur ratio de fonds propres et donc leurs marges pour disposer de davantage de liquidités par rapport au volume de crédit accordé.

Conjointement, les objectifs des banques en termes de crédit immobilier pour 2011 semblent beaucoup plus faibles que pour 2010. D’où une politique commerciale moins agressive et des taux moins compétitifs. Cela se retrouve notamment par des écarts plus importants qu’auparavant entre les taux d’emprunt proposés par les établissements bancaires.

… Parce que cela leur a permis de gagner 15 milliards d’euros !

L’effet est mathématique : les marges des banques ont fortement augmenté. Pour Eric Treguier journaliste au magazine Challenges, les établissements de crédit immobilier auraient encaissé 15 milliards d’euros de recettes supplémentaires. Pour arriver à ce chiffre colossal, le journaliste a calculé ce qu’aurait du être la courbe des taux ces derniers mois si la baisse de l’OAT 10 ans avait été répercutée, avec un volume de nouveaux crédits immobiliers estimé à 175 milliards d’euros.

Au second semestre 2010, les banques avaient pourtant baissé leurs taux de manière importante lorsque l’OAT 10 avait atteint un plus-bas historique. Pourquoi les mêmes causes ne produisent-elles pas les mêmes effets aujourd’hui ?

Parce qu’il semble que la politique commerciale des banques ait changé. L’an dernier, elles cherchaient absolument à attirer de nouveaux clients, le prêt immobilier constituant un excellent produit d’appel. Aujourd’hui, elles semblent en recherche de liquidités afin de se mettre en conformité avec Bâle III.

Conclusion : Une baisse modérée des taux attendue dans les mois à venir

La tendance pour l’évolution des taux des crédits immobiliers dans les mois à venir reste orientée vers une baisse limitée des taux d’intérêts. L’environnement bancaire extrêmement tendu et les craintes de contagion de la crise économique grèque vont peser lourdement sur le marché du crédit. Dans ce contexte, il est, plus que jamais, conseillé de faire appel à un courtier en prêt immobilier si vous devez emprunter, afin d’obtenir le meilleur taux possible.

Source : Cyberprêt


Publié le 16 septembre 2011 par Manuel

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